חוק מיסוי מקרקעין (חוק מס שבח) קובע שתושב ישראל המוכר את דירתו היחידה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאי שהדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר והמוכר מחזיק בזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות (בדירה חדשה - החזקת 18 חודשים נספרת ממועד קבלת טופס 4) והוא לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף זה.
במקרים בהם סכום המכירה עולה על 4,500,000 ש"ח או שסכום המכירה מושפע מזכויות בניה שלא נוצלו - לא יינתן פטור מלא ממס שבח - גם אם מדובר בדירה יחידה. במקרים אלו ניתן לקבל פטור חלקי ממס שבח בהתאם לתנאים הקבועים בחוק והיתרה חייבת במס שבח.
כאמור, יש מקרים שבהם חוק מס שבח מכיר במוכר כבעל דירה אחת בלבד, אשר זכאי לקבלת פטור ממס שבח, גם אם יש למוכר בעת המכירה יותר מדירה אחת.
מקרים בהם גם החזקה של יותר מדירה אחת - מאפשרים פטור ממס שבח
1. משדרגי מגורים (משפרי דיור)- אדם מחזיק בדירה בבעלותו ורוצה לשנות את מגוריו (בדרך כלל, מדובר במשפרי דיור, אך אין חובה בחוק לשיפור דיור). אותו אדם רוכש דירת מגורים עוד לפני מכירת הדירה שבבעלותו. במקרה כזה, בעת מכירת דירתו, מחזיק האדם בשתי דירות (הדירה הישנה והדירה החדשה). במצב כזה, המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה ובלבד שהדירה החדשה נרכשה נרכשה כתחליף לדירה הישנה ב-24 החודשים שקדמו למכירת הדירה הישנה. חשוב לציין שבעת ההצהרה על רכישת הדירה החדשה יש לציין על כוונה למכור את הדירה הישנה.
2. דירה המושכרת לדייר מוגן (שכירות ע"פ חוק הגנת הדייר) - מוכר אשר יש בידיו 2 דירות מגורים אשר אחת מהן שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 01/01/1997, יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה שלא הושכרה בשכירות מוגנת.
3. חלק בדירה- כאשר לאדם יש דירת מגורים ובנוסף יש לו עד שליש בדירה אחרת, אותו אדם יוכל למכור את הדירה השלמה בפטור ממס שבח. שימו לב -נניח שאדם מחזיק בדירה ושליש בדירה אחרת - במכירת הדירה שכולה שייכת למוכר - יש פטור ממס שבח. אם ימכור קודם את שליש הדירה - אין פטור ממס שבח. לכן, סדר המכירה חשוב ביותר.
4. חלק בדירה שהתקבל בירושה - כאשר לאדם יש דירת מגורים ובנוסף יש לו עד מחצית בדירה אחרת שהתקבלה בירושה, אותו אדם יוכל למכור את הדירה השלמה בפטור ממס שבח. שימו לב -נניח שאדם מחזיק בדירה ומחצית בדירה אחרת שהתקבלה בירושה - במכירת הדירה שכולה שייכת למוכר- יש פטור ממס שבח. אם ימכור קודם את מחצית הדירה - אין פטור ממס שבח. לכן, סדר המכירה חשוב ביותר.
5. דירה שהתקבל בירושה - כאשר לאדם יש דירה בבעלותו והוא קיבל בירושה דירה נוספת מבן זוגו, או הוריו או סביו, שלו או של בן זוגו, יוכל המוכר למכור את הדירה שלו (אותה דירה שלא התקבלה בירושה) ובלבד שלפני פטירתו מוריש הדירה היה בעל דירת מגורים אחת בלבד.
6. מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת- אדם המחזיק שתי דירות מגורים יכול למכור את שתיהן בפטור ממס שבח ובלבד שמכירת הדירה השנייה תהיה בתוך שנה ממועד מכירת הדירה הראשונה, סכום מכירת שתי הדירות לא יעלה ע"ס 1,986,000 ש"ח ובנוסף, המוכר רכש דירה אחת במחיר שהוא לפחות 75% מתמורת מכירת שתי הדירות והמכירה נעשתה בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או בשנה אחרי מכירת הדירה השניה.
מקרים בהם מכירת דירה יחידה אינה פטורה ממס שבח
קיימים מקרים הפוכים, בהם המוכר חושב שיש בידיו רק דירה אחת ולאחר המכירה מתברר שאינו זכאי לפטור ממס שבח והמכירה חייבת במס שבח. להלן מספר דוגמאות:
1. לתא המשפחתי קיימת דירה נוספת - תא משפחתי הוא בן/בת זוג וילדים עד גיל 18. התא המשפחתי מהווה יחידה אחת, כך שמכירת דירה ע"י הבעל בזמן שלאישה דירה נוספת (בהנחה ואין בין בני הזוג הפרדה רכושית) או שקיימת לדירה לילדים הקטינים שאינה עומדת בתנאים המפורטים לעיל - תביא לכך שמכירת הדירה אינה פטורה ממס שבח והיא חייבת במס שבח.
2. החזקה בדירה באמצעות חברה- מוכר המחזיק במניות בחברה (לאו דווקא איגוד מקרקעין) שיש בבעלותה דירת מגורים המשמשת או מיועדת למגורים, וזאת בנוסף לדירת מגורים שבבעלותו האישית, ייחשב כמי שמחזיק בשתי דירות ועל כן, לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים האישית שלו. בכדי שהדירה תיחשב לדירת המוכר, כך שיהיו למוכר שתי דירות, המוכר צריך להחזיק בשיעור העולה על 33% מהמניות בחברה ואם קיבל את המניות בירושה, אז ההחזקה במניות צריכה להעלות על 50%. במכירת הדירה ע"י החברה ממילא לא יהיה פטור ממס שבח, שכן הפטור למס שבח ניתן ליחיד בלבד. הסעיף נועד למנוע מצב בו בעל שתי דירות מעביר דירה אחת לחברה בשליטתו וכך נותר עם דירה אחת בלבד לצורך קבלת פטור ממס שבח.